中金辰大原报告 | 平安不动产三年资管转型

（原标题：原报告 | 平安不动产三年资管转型）中金辰大

观点指数 2021年，受房地产市场整体下行和华夏幸福债务危机影响，中国平安对房地产投资计提大额减值准备432亿元，当年归母净利润同比下降29%。

2022年《保险公司偿付能力监管规则（Ⅱ）》正式实施，通过强化资产穿透监管，引导险资投向标准化资产及信息披露完善的投资性物业，同时实施差异化资本计量（如公募REITs享受80%最低资本优惠）以降低优质资产的投资成本，并通过严格资本约束（如子公司股权投资全额扣减、限制投资性房地产增值计入资本）倒逼险企剥离非主业高杠杆资产，回归保障本源。

在保险新规实施与地产行业调整的背景下，2022年6月，平安不动产有限公司完成高管更迭：蒋达强接任董事长职务，唐本胜出任总经理，原董事长鲁贵卿卸任。

平安不动产随即提出“聚焦投资、做好良退、做强资管中金辰大、降本增效”的经营方针，旨在通过优化资产配置（特别是险资配置）和运营模式实现战略转型。新方针强调提升全周期风险管理能力，并借助数字化平台提高资产管理效率。

公司据此制定十大目标，涵盖险资投资规模提升、存量项目良性退出、风险项目处置及组织架构优化等，并重点突破商办、租赁住房与康养领域。

管理层更替，叠加《保险公司偿付能力监管规则（Ⅱ）》实施，外界预期平安不动产战略重心由基建投资向商业办公、产业物流等存量资产运营迁移，通过提升租金收入占比、优化资产组合增强现金流韧性，应对行业周期下行中的压力。

三年过去了，平安不动产转型成效如何？是否契合其2022年提出的经营方针及监管新规导向？

做强资管

商业地产聚焦存量调改升级：2023年以轻资产模式合作华润万象生活运营深圳PAFC MALL等项目，同步推进商业REITs探索；2024年加速存量调改进程，深圳PAFC MALL通过引入轻奢品牌升级业态；2025年，创新项目深圳iN城市广场以97%的出租率开业，五一期间客流突破100万人次。

住房租赁领域持续深化核心城市布局： 2024年平安不动产进一步巩固行业标杆地位，截至2023年末已落地18个项目，总房间数超2万间，资管规模达160亿元。2024年新拓展上海嘉定领峰等标杆项目，委托华住旗下城家公寓运营以强化轻资产模式，部分项目出租率达98%。

资本运作方面，积极参与保租房REITs扩募与市场化退出，通过险资长期持有验证资产闭环可行性，并成为上海长租公寓大宗交易主力买家。面对短期流动性压力，获平安银行80亿元授信支持债务兑付，保障业务持续扩张。

康养文旅向“尊严享老”战略转型：早期以“租赁+出售”模式试水——2012年启动的桐乡项目首创全龄化养生社区，配套三级医疗体系及国际教育资源；西双版纳悦景庄融合雨林生态修复与度假养老，实践“16亩雨林养一墅”低密开发。至2025年，高端社区战略升级落地：上海“颐年城”择址静安核心区，以1888万元保费门槛锁定高净值客群，整合华山医院资源与日式精细化护理；深圳项目以“双核”布局覆盖大湾区，主打七维健康管理与全球旅居权益。依托“保险+医疗+康养”生态闭环，平安聚焦一线城芯区位+国际标准服务，推动养老产业从基础照护向“尊严享老”进阶

城市更新构建“投融管退”闭环：2022年发行15亿元公司债券（票面利率3.4%-4.4%），重点投向老旧小区改造及适老化建设，响应住建部政策导向；2024年依托全国住房工作会议“大力实施城市更新”部署，聚焦老旧小区、完整社区及地下管网项目，工程管理业务提供全周期服务（费率6%）；至2025年，紧跟中央《城市更新行动意见》，加速拓展保租房（目标5年10万间）及产业园区更新（如北京金隅兴发改造），完善“投融管退”闭环，实现传统地产向可持续城市更新模式转型。

持续强化物流地产布局：2023年初，平安以73亿元收购北京、上海四个产业园区（含上海东方万国、北京弘源国际等），巩固核心城市资产配置；同年与黑石集团就收购11个中国物流园签署意向协议（首批聚焦华南、华东）。2025年加速整合：2月以18亿元股权对价（物业总对价27亿元）收购黑石旗下东莞大岭山、东莞常平及佛山南海TCL项目，覆盖38.6万平方米仓储面积；3月再以数十亿元收购第一产业集团东莞两处物流资产（含大岭山松湖物流园等），并保留原运营方管理权，进一步夯实大湾区物流网络。

调整不动产投资

2022-2024年，平安不动产投资敞口自4.5%降至3.5%，对应余额从2045.62亿元收缩至2025.19亿元。同期投资结构持续优化，物权类资产占比由2021年的46.6%大幅提升至2024年的81.7%。

紧跟房企加速退出非核心股权的步伐，自2021年起强化投后管理机制，组建专项风险处置团队，战略性退出住宅开发领域。同步构建哑铃型资产配置框架：一端增持高股息银行股（如举牌国有大行，锁定4.5%-7.1%股息收益），另一端布局新质生产力核心资产（新能源、AI及基础设施REITs），通过多元资产对冲压降地产敞口引发的周期波动风险。

债务结构主动优化

2024年初，平安不动产通过关联方平安银行获批80亿元综合授信（期限1年，属重大关联交易），覆盖2024年到期债券56.9亿元。

随后密集推进债券兑付：2024年5月完成“21不动02”20亿元兑付（票息3.90%）；2025年3月提前兑付“19不动04”7.5亿元及“19不动06”9.4亿元（原到期日2026年）；2025年4月完成“20不动Y1”30亿元兑付（票息4.40%）。

此举显著缓解短期偿债压力，2023年末有息债务余额降至394.32亿元（同比降13.52%）。

截至2025年5月30日，公开市场存续债券仅余2只（余额8亿元，剩余期限1.17年及0.07年），较2024年初集中兑付规模（56.9亿+50亿）缩减超90%。叠加“20不动Y1”30亿元提前兑付，信用债敞口基本出清。

平安不动产三年转型有一定成效，在“聚焦投资、做好良退、做强资管、降本增效”方针的引导下，完成了从重资产投资向轻资产资管运营的战略转型。资产配置持续优化，物权类比例显著提升，地产敞口与信用风险明显收敛。同时，围绕商办改造、住房租赁、康养文旅与物流园区等核心方向，建立多元稳定的现金流体系，提升了抗周期能力与运营韧性。债务结构亦实现主动优化，存续债券大幅减少，偿债压力有效缓解。

其转型路径与《保险公司偿付能力监管规则（Ⅱ）》强调的资产标准化、资本约束与长期价值导向高度一致。在险资合规运用、非主业资产剥离及优质资产配置等方面均展现出较好的契合度与政策响应能力。

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